2011年11月07日

捜索エリア拡大

アパートフェスタ終了後は、出張やら何やらで忙しくしておりましたが。

不動産活動も並行して進めてましたあせあせ(飛び散る汗)


なかなか山形市でプレミアムな物件が見つからず
地方プレミアム投資の雄に相談をしてみたところ。
「分析通りなら、あまり投資妙味ないかも。
 他へ行ってみたら?」
との助言あり。

他のエリアにも検索広げてみました。

全部で60件ほど情報見つかりました。
しかしRCは無いすね!
プレミアム物件への道は遠い・・・

しかし、家賃やら需給やら利回りを見ると、
県庁所在地以外の方がいいような気がしてきます、、、
(将来性が怖いけど)

あと問い合わせしても返事がなかなか無いとか、
サイトのデザインが似たり寄ったりなので
もしかしてどっかのWeb業者さんが
一括受注しているのかな?
とか。
いろいろ考えさせられます。


なかなか見つからないけれど、この機会に
いままでの教材や本を もう一度
見なおしてみようかと思ってますひらめき
posted by ちくりん at 00:51| 神奈川 ☔| Comment(0) | 学習 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年10月30日

アパート経営フェスタ2011 FINALに参加

今年で3回目の参加となる、アパート経営フェスタ2011 FINALに参加してきました。

前日は山形へ日帰りで物件見に行ったのでゆっくりしたいところB席(自由席)のため1時間前から会場入りしました。

待ち時間中には、同じように地方投資をされているかたとお話でき、始まる前から
「借入総額2000億円のフェスタやね!」
(1人2億x1000人 という概算)と大家トークで楽しみながら。

3部構成の
「女性投資家トーク編」
「大前研一さん基調講演」
「達人投資家5人による購入術トーク」
どの内容も、ためになる内容でした。

メモをひたすら取っていたら A4用紙
16ページにもなるボリューム。。。

自分目線でのポイントをとりあげると

○女性投資家トークの中では、沢田さんの
 「脳内グーグルマップができるくらいエリア集中する」
 という話が印象的でした。
 中央区とか港区とか投資エリアはマネできませんが、
 一点集中はまさに「弱者必勝のランチェスター戦略」。

○大前研一さんの話は、本当に広い視野で語られるなか
 超ドメスティックな大家業という商売も
 これからのグローバル視点でみても有効な
 ビジネスだと感じました。

○達人による購入トークは、目からウロコな話もありつつ。。
 一番参考になったのは
 「小さくてもいいから初めてみる」
 「損をしない買い方をする」
 という話。

 自分が物件買えないのは、リスクを見積もりすぎて
 「初心者でも得する物件=そんなの先に買われてます
 ということだと分かりました。

 ちょうど大きな1億物件か はたまた3000万か
 と悩んでいたところもあり示唆を受ける話でございました。

 家に帰ってけーちゃん著書の「全国どこでもアパート経営
 を読み直したら、しっかり書かれている内容でした(汗


セミナーや懇親会でよくあう「知り合い」の投資家とも
年1回会えるなんだか不思議な同窓会?だったのですが
今年で終わりとのことで残念。

また「別のいいこと」を企画するそうなので
楽しみにしていたいと思います。


フェスタを企画・実行された皆様、ありがとうございました!


posted by ちくりん at 16:17| 神奈川 ☁| Comment(0) | 学習 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年10月10日

RC一棟投資系の真実

いつもながら、ご無沙汰な更新。

ここ1ヶ月の大家系?活動では、こんな感じ。
・山形RC物件発見、M不動産と接触
・○ルガ銀行に融資打診
・○MBCに融資打診
・山形S造物件の紹介あるも、販売中止
・RC建築の本読破
・ビジネス実務法務検定2級の勉強開始
・恵比寿Iさんの教材学習
・山○信金さんの融資方針ヒア
・3割引指値指南の教材購入
・異業種交流会@表参道


まず○MBCはダメもとでイッてみましたが、やはり
頭金3割、さらに関東在住者には山形物件は不可!という
想像以上に厳しいお答え。
今は全然お話にならず、転進です、、、

○ルガからは、1週間立ちますが、音沙汰なし、、、



そしてRC一棟の情報収集しながら
詳細情報をもとに収支シミュレーションしてわかったこと。

相当な利回りを確保しないと、
RCは収益でない

1億くらいの物件でも、経費率って半端なく高い(3割近く)。
EVやら水道光熱費に加え、圧倒的な建物の固都税。
管理費も加えたら、凄い金額です。

シミュレーションしてみて 成功している大家さんの事例は
きっとここらへんが鍵なんだろうと感じました、、、
・減価償却費が多く取れる中古(築20年前後)
・満室経営(平均95%とか)
・経費の少ない物件(EVなし)
・圧倒的な利回り(表面20%超)


今まで買った教材の
・光速投資
・地方プレミアム投資
・間違いだらけの不動産投資
を見なおしてみて。
あらためて 名作「光速投資」の深さを知りました。
陳腐化した情報・ノウハウもあったけれど、
普遍的なノウハウも数多く含まれていました、、、

(間違いだらけの不動産投資では、地方RCはフルローン前提でしたが
 1棟目の人にフツーにフルだす金融機関ってどこやねん!とツッコミたくなり)


光速投資流に銀行ヒアリングを進めて、
いい反応がありそうであったら
面談+現地調査に臨みたいと思っています。



posted by ちくりん at 09:16| 神奈川 🌁| Comment(0) | 企画 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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